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房屋认购协议书的法律效力
时间：2014-08-29 16:55:34 作者： 浏览数:
房屋认购协议书大多是由开发商事先制订的，内容过于简单。部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项，而对于违约责任、定金的退还或丧失的条件等重要条款却没有明确或明显对开发商有利。关键在于房屋认购书到底有何效力？
第一、房屋认购书不能简单的认定为商品房买卖合同，除非符合以下条件时，才能认定为房屋买卖合同：
1.具备《商品房销售管理办法》第16条所规定的主要内容，具体包括：当事人名称、商品房基本情况、销售方式、价款的确定方式以及付款方式、交付条件和时间、装饰设备标准、水电燃气通讯道路绿化等配套设施和公共设施的交付承诺、公共配套设施产权归属、面积差异处理方式、产权登记事宜、解决争议的方法、违约责任以其其它约定事项等共计13项内容。而且这些内容应当是全部具备。
2、出卖方已经按照约定收受购房款。
只有同时具备上述两个条件的认购协议，才能认定为是商品房买卖合同。而我们通常所签订的认购协议，一般仅约定了房屋的位置、价格和付款方式，其它主要条款并不具备。因此，这时所签订的认购书并不是商品房买卖合同，一旦开发商不和购房者签订商品房买卖合同，购房者是很难要求开发商交付房屋。
第二、认购书应该约定的条款。
商品房预售认购书要产生合同效力，首先应当符合合同法的要求，内容应当清晰、明确，应当对正式买卖合同的主要内容进行约定；反之认购书中双方订约的权利义务将无法行使和履行。在这种情况下，认购书则不具有合同效力，而只是一份意向书，不产生任何法律效力。其主要内容应包括：
1.认购物业；
2.房价，包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等；
3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；
4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等；
一份认购书只要具备上述条款则能够成立，否则极可能被认定类似意向书一类的无约束力的文件。
第三、认购无效时，双方均应承担相应责任。
认购书无效，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人与认购人在一般情况下均有过错，所形成的损失(如利息损失、购买机会损失、出售机会损失等)由双方各自承担。同时，根据《商品房销售管理办法》第38条及42条规定：违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为、没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。因此，预售人还要承担行政责任。
第四、签认购并不是签订合同的法定必经步骤。
若条件允许，可以不签认购书而直接签合同。这样做的最大好处在于：与开发商的谈判中不会因定金的问题而使自己处于被动的地位，可以从容地与开发商谈判。但从开发商的角度来讲，多数开发商不会同意这样的要求。签《房屋认购书》相当于是一种预约，可以避免客户因为合同制定的延误而流失；还可以给双方当事人一个缓冲的机会，在缓冲期内，退房违约的损失也相对减少。即使依照法律规定应无条件返还定金，开发商通常会设置种种障碍，增加认购方索回定金的成本，从而使购房者放弃这样的做法。
综上，不是所有房屋认购协议书均具有法律效力，购房者应当尽早与开发商签订《商品房买卖合同》。若开发商一定要购房者签房屋认购协议书，则一定要看清认购书的具体条款，可以将一些关键性问题，例如交房时间、违约责任等事先列入协议中去，以免事后争议。
